20년 넘은 아파트, 뜯어보면 나오는 것들

실무 가이드 · 구축 아파트 · 셀인러브

구축 아파트 리모델링에서 견적이 틀어지는 이유는 하나예요. 철거하기 전에는 안 보이는 문제가 있기 때문입니다. 신축이라면 없을 항목들이 구축에서는 심심찮게 튀어나와요. 미리 알고 예비비를 잡아두면 당황할 일이 줄어듭니다.

1. 급수 배관 — 녹물

아침 첫 물이 붉게 나온다면 세대 내 급수관이 아연도강관일 가능성이 높아요. 요즘은 PB·스테인리스로 교체하는데, 세대 전체 교체 시 약 150만~350만원입니다.

• 바닥·벽을 열었을 때만 할 수 있어서, 올수리 때 같이 하는 게 훨씬 저렴해요.
• 공용 배관(수직관) 문제면 개별 세대가 해결할 수 없습니다. 관리사무소에 확인하세요.

2. 전기 — 용량과 분전함

90년대 아파트는 세대 인입 용량이 3kW 수준인 경우가 있어요. 인덕션·건조기·에어컨을 동시에 쓰면 차단기가 계속 떨어집니다.

• 분전함(두꺼비집) 교체 — 약 25만~60만원. 20년 이상이면 권장해요.
• 인입 용량 증설 — 한전 신청이 필요하고 단지 사정에 따라 불가할 수도 있어요. 미리 확인하세요.
• 알루미늄 배선이 쓰인 아주 오래된 집은 전면 재배선이 필요할 수 있습니다.

3. 단열과 결로

구축의 가장 흔한 불만이 곰팡이예요. 벽지만 새로 하면 반년 안에 다시 핍니다.

• 외기와 접한 벽(북측·모서리 세대)은 단열재 시공이 근본 해결책이에요. 면적에 따라 100만~400만원.
• 샷시 교체만으로도 결로가 크게 줄어드는 경우가 많아요. (샷시 가이드)
• 곰팡이가 있던 벽은 도배 전 곰팡이 제거·방균 처리를 반드시 하세요.

4. 바닥 평탄도

오래된 집은 바닥에 단차나 크랙이 있는 경우가 많아요. 강마루·포세린은 평탄도에 민감해서 미장·샌딩 작업(평당 2만~4만원)이 추가될 수 있습니다. 철거 후 바닥이 드러났을 때 시공팀과 함께 확인하세요.

5. 석면 — 반드시 확인

6. 난방 배관

바닥 공사를 한다면 엑셀(난방) 배관 상태를 함께 점검하세요. 누수 테스트를 미리 하지 않고 마루를 깔았다가 나중에 새면 전부 뜯어야 합니다.

예비비는 얼마나?

신축·준신축은 총액의 10%면 충분하지만, 20년 이상 구축은 15~20%를 권해요. 25평 3,000만원 공사라면 450만~600만원을 여유로 잡아두는 겁니다. 안 쓰면 가전 사는 데 쓰면 되고, 쓰게 되면 공사가 멈추지 않아요.