세 놓기 전, 어디까지 고쳐야 할까?
내가 살 집이 아니라 남에게 보여줄 집이면 기준이 달라집니다. 목표는 "좋은 집"이 아니라 "빨리, 제값에 나가는 집"이에요. 돈을 쓴 만큼 임대료나 매매가로 돌아오는 공정이 따로 있습니다.
투자 대비 효과가 큰 순서
| 순위 | 공정 | 25평 기준 비용 | 왜 효과적인가 |
|---|---|---|---|
| 1 | 도배 | 약 200만~250만원 | 첫인상의 대부분. 광폭 합지로 충분 |
| 2 | 입주 청소 | 약 40만~60만원 | 비용 대비 체감이 가장 큼 |
| 3 | 바닥(장판) | 약 125만~163만원 | 2.2T 이상이면 충분히 깔끔 |
| 4 | 조명 교체 | 약 22만~40만원 | LED로만 바꿔도 집이 밝아 보임 |
| 5 | 몰딩·문 필름 | 약 110만~180만원 | 체리색만 없애도 연식이 지워짐 |
| 6 | 욕실 부분 수리 | 약 60만~150만원 | 변기·세면대·수전 교체 + 줄눈 |
여기까지가 약 560만~840만원이에요. 세입자가 집을 볼 때 판단하는 요소의 대부분이 이 범위 안에 들어옵니다.
임대용이면 굳이 안 해도 되는 것
- 강마루·포세린 — 장판 대비 200만원 이상 더 드는데, 임대료는 그만큼 안 올라가요. 오히려 파손 시 보수가 어렵습니다.
- 실크 벽지 — 세입자가 바뀌면 어차피 다시 합니다. 광폭 합지가 합리적이에요.
- 브랜드 주방 — 사제 인조대리석과 임대 경쟁력 차이가 거의 없어요.
- 아트월·간접조명 — 취향을 타서 오히려 마이너스가 될 수 있어요.
- 확장 — 비용 대비 회수가 가장 느린 공정입니다.
반대로, 안 하면 손해 보는 것
곰팡이·결로 — 벽지만 새로 발라도 다시 핍니다. 세입자 클레임의 1순위이고,
분쟁으로 이어지면 수리비보다 큰 비용이 들어요. 근본 원인을 잡으세요.
누수 — 아랫집 문제까지 번지면 배상 규모가 달라집니다.
노후 배관·전기 — 계약 후 문제가 터지면 임차인이 거주 중에 공사해야 해서 훨씬 번거로워요.
누수 — 아랫집 문제까지 번지면 배상 규모가 달라집니다.
노후 배관·전기 — 계약 후 문제가 터지면 임차인이 거주 중에 공사해야 해서 훨씬 번거로워요.
매도용이라면 조금 다릅니다
파는 집은 사진발이 중요해요. 부동산 매물 사진에서 눈에 띄는 거실·주방·현관에 예산을 집중하세요. 특히 주방 상판과 싱크대 문짝 필름만 바꿔도 사진 인상이 크게 달라집니다. 다만 매매가 상승분이 공사비를 항상 넘지는 않으니, 주변 시세와 비교해 과하게 투자하지 않는 게 중요해요.
기간도 비용이에요. 공실 한 달이면 월세 한 달이 사라집니다.
임대용 수리는 1~2주 안에 끝나는 범위로 잡는 게 총이익 기준으로 유리해요.
도배·장판·청소 조합이면 3~4일이면 됩니다.
수리 범위를 넣고 빼면서 금액을 바로 비교해보세요.
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